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                  金九銀十失約 樓市成交量新低拐點尚未確立

                  來源:京華時報
                  日期:2011-09-04
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                    北京房地產交易管理網數據統計顯示,8月份北京樓市二手房住宅簽約套數為8158套,新建商品房住宅簽約套數為5506套,合計簽約13664套,環比下降22.9%,同比降幅達29.6%,比2009年同期下降64%。

                    8月樓市成交量創下了近3年以來的新低,這意味著,在樓市傳統旺季到來之時,今年樓市將迎來一個最不真實的“金九銀十”。一方面,在成交清淡和信貸收緊的情況下,資金鏈條繃緊的開發商,將不得不選擇降價沖量的營銷方式,而9月、10月作為剛性需求凸顯的季節,是沖量的好時候,這也就意味著,“金九銀十”有可能出現量漲價跌的局面。另一方面,由于樓市調控的力度不僅沒有減弱,相反,呈現出了長期化和擴大化的特點,因此,消費者的觀望情緒只會有增無減。在這種情況下,即使開發商有心降價沖量,量也未必上得去。追漲殺跌,是一貫的市場心理。正是因為這些原因,一些開發商甚至已無心利用“金九銀十”沖量,轉而投資商業地產——另一個風險也開始積聚的領域。

                    這些跡象表明,今年“金九銀十”注定會失約,這沒有懸念。有懸念的是,一個成色不足的“金九銀十”,能否看作樓市拐點將至的先兆,甚至是開始。

                    從市場角度看,成交量暴跌,一線城市的一、二手住房價格倒掛趨勢出現,這些信號與金融危機發作時極其相似。此外,截至8月31日,124家房地產上市公司存貨10281.9億元,同比增長39%;總負債11681.3億元,同比也增長了39%。一切都似乎在表明,樓市供需關系確實將發生變化。從政策角度看,溫家寶總理在新近在《求是》雜志上發表的《關于當前的宏觀經濟形勢和經濟工作》中,用較大篇幅闡述了確保房地產市場調控效果的意義和決心,強調“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。明確的政策闡述,表明樓市調控的進程不會停止。

                    盡管趨勢十分明顯,但是仍然不能代表樓市拐點即將確立。中國指 數研究院發布“百城價格指數”顯示,7月份全國100個城市住宅平均價格同比仍在上漲,北京、上海等十大城市漲幅雖然持續縮小,但絕對價格仍在高位。此外,盡管融資渠道被近乎完全堵上,但大開發商仍然錢糧充足。這特別表現在,盡管在重點監測城市,土地流拍大幅增加,但在二、三線城市,開發商仍在拿地。事實上,到8月底,124家房地產上市公司現金流有2119.8億元,同比還增長了12%。這表明,其抗打擊能力仍很強大。溫家寶總理在文章中表示:“買賣雙方仍處于觀望和博弈階段,市場陷入僵持和膠著狀態”,這代表了政府對現階段樓市作出的判斷,這一判斷也表明,樓市拐點尚未到來。

                    更重要的是,要看到現在樓市的成交清淡與金融危機爆發時樓市的下滑,完全是市場的選擇。也就是說,在現金為王的時代,買賣雙方自動達成了一致:買的一方縮減投資,賣的一方放緩擴張,共同迎接不可知的未來。如今樓市的清淡,并非是市場意志的結果,而是出自政府意志。是政府在更宏觀層面的判斷下以強硬的調控措施,造成了樓市的變化。這意味著樓市拐點即使到來,也不易確立。一旦經濟基本面發生變化,或政策面有所放松,反彈就會立至。

                    因此,“金九銀十”失約,不是樓市拐點指標,而是樓市僵持的指標。僵局之中,隨政策起舞,應該是最明智的選擇。
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