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                  紅5月下半場開啟 樓盤仍舊“按兵不動”

                  來源:車城房產網
                  日期:2012-05-21
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                    眾人議論,五一向來是樓市在當年的第一個銷售黃金點,所以有了“紅五月”的稱法。車城樓市在過去的3月中旬至4月里,商品住宅價格逐漸趨穩,不少開發商也宣揚五月準備有入市開盤的計劃,然而紅五月已經開啟了下半場,卻為何遲遲沒有聽到有樓盤紛紛開盤的動靜?是“按兵不動”的策略,還是另有隱情?

                    十堰相關房地產法規中規定,開發商在取得預售許可證后,7個工作日內要一次性賣房,如果取得預售許可證7日沒有開盤就是“捂盤”。

                    車城樓盤預期5月開盤一覽

                    就記者不完全統計,十堰5月預計入市開盤的項目不在少數,除超輪天地將于5月24日開盤,其他均還未公布確定消息。

                  “紅五”可期待 5月車城樓市開盤預報

                    “捂盤”現象

                    不少城市的購房者可能都碰見過類似這樣的情形:某個樓盤1期或2期建筑樓棟全線封頂,均拿到了預售許可證,開盤當日卻不是所有樓棟開放預售,于是對于未開盤項目都猜想紛紛。

                    通俗地說,就是開發商捂住樓盤不賣,或者分批賣、少量賣,延長銷售時間,制造熱銷景象,為的是實現短期內頻繁漲價。其實,捂盤并不是一個新問題,打擊捂盤也不是一天兩天了。早在2006年,《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中明確提出,對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產企業,要加大整治查處力度,情節惡劣、性質嚴重的,依法依規給予經濟處罰,直至吊銷營業執照。

                    然而開發商會有自身的考慮,主要以下六種表現:

                    第一種是觀望市場走勢,欲在房價持續上漲階段推出房源,高價出售;

                    第二種是晚領證分批拿,即開發商盡可能的拖延拿預售許可證的時間,或是分次分批的拿證。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現,同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間;

                    第三種是大幅提高開盤售價,一些開發商拿了預售許可證以后,為了拉長銷售周期,故意大幅提高開盤價格,導致無人問津,變相實現捂盤;

                    第四種是開發商將一些項目的后續房源轉售為租,待租客撤離后,重新翻新外立面和內部裝潢,再高價出售,有的甚至就帶租約出售,瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期,而且還可以拿租金來償還銀行利息。

                    第五種是有些樓盤,對外宣傳已經售罄,謊稱進入尾盤期,但實則還有很多房子根本沒有售出,主要為營造銷售勢態火爆空前的效果。

                    第六種是可能部分開發商私下以略低于開盤價的折扣價銷售給一些炒房者或者中介公司,在期房交房后,這些炒房者或中介再以高于開盤價賣出,與開發商分攤“炒新”收益。

                    樓盤不開盤說明什么?

                    在當前樓市政策變化較快,樓市行情仍不可預期的實際情況下,樓盤選擇不開盤反映的是開發商謹慎處世的態度。如果前期客戶積累不夠,冒然定價開盤勢必給項目帶來風險。一方面如果定價過低,面臨項目利潤流失;另一方面如果定價過高,會給后期項目銷售帶來難度。因此延遲開盤實際是樓盤與購房者心理較量的過程,特別在當前形勢下,樓盤要想開盤取得“開門紅”并非易事。

                    再則,目前與“金九銀十”尚有數月時間,“金九銀十”的反彈這種常規已經被樓盤所熟識,因此除非項目資金確實吃緊,開發商完全有充足的時間進行年內后半程的較量。

                    開發商善于耍心計 購房者應如何破解?

                    近年,北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市針對捂房紛紛采取措施,這些措施能取得兩方面的效果,一方面是監管措施本身對增加市場供應起到明顯效果。開發商迫于嚴厲的監管措施會逐漸恢復理性,用合理的價格、正常的銷售手段增加供應、加快銷售。另一方面,穩定了市場預期。許多購房者從此前頻繁漲價的恐慌中走出來,逐漸恢復理性。當市場恐慌情緒逐漸減弱的時候,開發商各種捂盤惜售、哄抬房價的行為也會逐漸失去作用。

                    但是,這些政策要真正起到上述效果,地方政府必須“動真格”。除了監管手段以外,應該通過法律法規的形式,盡快界定具體的違規行為和處罰行為,比如明確界定哪些行為可以構成“捂盤”等。

                    就目前十堰樓市來看,眾多樓盤至今遲遲未開盤,雖并非都有“捂盤”之嫌疑,但筆者提醒購房剛需們,買房不管何種用途,本身即是一次投資。在開發商政策沒有明朗情勢下,不要貿然出手,還是“貨比三家”,做到胸有成竹、有的放矢。
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