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                  何志成:樓市政策可微調

                  來源:每日經濟新聞
                  日期:2012-05-22
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                    何志成(經濟學家)

                    溫總理在六省經濟形勢座談會上提出,要把穩增長放在更加重要的位置。如何穩增長?要抓主要矛盾。筆者注意到,上周末針對股市“穩增長”的利好消息非常多,包括鐵道部獲得銀行兩萬億授信以及養老金入市計劃不久將公布等。21日的A股市場雖然收紅,但反彈力度很小,說明市場很冷靜,對上述政策能夠對市場產生的積極影響報冷靜觀望態度。

                    事實上,中國經濟當前最主要的問題是產能過剩以及高庫存,解決這一矛盾,亟需增加社會投資。目前雖然國家決定增加對鐵路建設的貸款額度,同時批準了一些新的投資項目,但商業銀行很難對這些項目追加貸款。因為承接這些貸款的地方政府或國有企業沒有可信的盈利能力和現金流,前兩年慣用的土地房產抵押標的物,目前價格在大幅度下跌,已經不能覆蓋風險。因此,盡快恢復鐵路等國家級基礎設施建設項目,對消化過剩產能,去庫存有積極意義,但短期啟動很難,拉動作用不大。目前,想促進全社會投資增長,不能光靠國家級大型基礎設施建設項目,還要對房地產調控政策進行微調。

                    最近有經濟學家指出,穩增長不能指望再來一次4萬億,政府要耐得住寂寞。前半句很對,后半句值得商榷。當前宏觀經濟不是一般的不好,而是十分危險。而這種危險,起因是“4萬億”遠遠超出,實際批準建設的大中型基本建設項目約有14萬億元。而2010年開始的宏觀調控收縮又過猛,使得與14萬億元基本建設項目配套的大量產能 (主要是建材業和建筑施工機械、房地產上下游產業),剛剛建設好,或者還在建設中,就已經成為過剩產能、重復建設 (項目)。必須承認,在2009年~2010年大量開工的基本建設項目中,房地產占了一大塊;更由于2009年~2010年信貸資金和財政資金的超大規模投放,使得流動性泛濫,并集中流向房地產,導致房價暴漲。于是,宏觀調控的主要對象瞄準了房地產也就勢所必然?偨Y歷史教訓,房地產調控如果早一點,房價不會漲得這么兇;反過來說,房地產調控如果稍微柔一點,對房地產業上下游產業鏈的傷害,也不會那么大。如果出于穩增長的目的,對房地產調控政策進行適度微調,宏觀經濟環境也會很快好轉。從這個意義上說,政府不能太“耐得住寂寞”。

                    房地產調控兩年來成績還是很大的,從住建部數據看,全國主要城市,房價都開始回落,有些城市回落幅度超過30%。當然,房地產調控的代價是很大的。房價雖然被管住了,但與房地產相關的上下游產業幾乎都蕭條了。據統計,在與房地產相關聯的50%產業中已經出現負增長。最大的代價可能不是從數據上能夠看得出來的,比如說對宏觀經濟環境的信心——當非常多的企業家對所有與房地產業相關的產業的未來政策預期都越來越看不清時,怎么指望他們有信心,怎么指望他們增加投資?

                    最近,央行和西南財大聯合公布的數據顯示,我國家庭的自有住房比例幾乎是全世界最高的,已經接近90%。這說明,購房“剛需”群體不僅是剛剛成家立業的年輕人,更多的是事業有成的中年人,是改善性需求,是賣掉老房子,買入更好的房子。這一批人用來買房子的錢,只占其總收入的合理部分,稍微貸一點點款,就能夠實現。更需說明,這一部分人貸款買房對銀行業來說是“黃金”客戶,但眼下的限貸政策,恰恰使這一部分人無法實現 “改善性需求”,銀行業貸款也無法“寄生于”最佳抵押物之上。因此說,限貸太久,是違反經濟規律的。

                    因此,“穩增長”還要對房地產調控政策進行針對性的微調,促進房地產市場平穩健康發展,以帶動其他行業的健康發展。
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