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                  中國房產市場現確定型復蘇 最后的春天到來

                  來源:上海熱線
                  日期:2012-10-05
                  發表評論
                    “世界經濟迷茫中,中國房地產仍將倔犟前行。金融危機灰燼后,中國房地產亦可燒結舍利子!蔽矣2011年9月7日如是說,到如今,應該即將應驗了。

                    回顧今年中國房地產業的整體狀況,參考一些材料,我們可以知道:上半年成交量回暖顯著。一季度主要受益于開發商以價換量,剛需釋放,二季度則主要是由于資金成本曲線下移使得改善性需求入市加快。從 7-8 月情況來看,樓市成交熱度依然不減,預計下半成交將繼續好轉。上半年尤其是二季度改善性需求的入市,推升了部分地區的房價。對房價漲跌的逐步顯現結果的預判,很大程度上讓消費者理性判斷了中央政府對樓市調控政策的預期。

                    我們且不管所謂的官方和民間數據,從日常實踐和與圈內朋友交流感知,從微觀層面看,8-9月份各地樓市的房地產銷售已經超出市場預期,房價已基本全線回暖。而且,更重要的是,無論出于客觀壓力還是主觀預期,行業的投資形勢發生改觀,開發企業的投資意愿開始增強,主要原因是7-8月行業銷售持續好于之前市場預期,從行業各環節來看,銷售、投資、現金全面打通,行業已現確定性復蘇。

                    今年開年以來,市場對房地產復蘇前景的擔心主要集中在房地產投資上,因為房地產投資意愿急劇低落。但從目前看,因可觸摸的“金九銀十”雖然不會再像前些年那么狂放,但因房價大幅下跌的可能性已不再存在,房價大跌預期的落空,將促使剛需和改善性客戶集體入市,“金九銀十”成為一個確定性的回暖季已無疑義,由此,房地產行業從低潮期的“去庫存”爬行到景氣再上升期的“再生產”基本也已無疑義。
                  9月14日凌晨,美聯儲在結束貨幣政策會后宣布,啟動第三輪量化寬松政策(QE3):將每個月向美國經濟注入400億美元,還將維持0-0.25%的超低利率期限將延長到2015年中。

                    雖然,我們不能說美元一量化寬松,中國房價就大漲,但地球是平的,QE3對于中國最大的挑戰在于通脹卷土重來,因為美元指數下滑可能導致國際大宗商品價格上漲,傳導到中國市場,可以預見的輸入型通脹將壓縮降息等貨幣寬松和財政刺激政策空間,通脹上升將更大程度上制約中國央行未來貨幣政策的靈活性。

                    美國此輪量化寬松以抵押貸款支持債券為目標,對房地產市場和金融體系的刺激意義更大。在流動性重啟的過程中,資源性行業和高周期性行業在短期內應該有較強的走勢,這也是一件并無疑義的事情,政府要實現穩增長與降房價兩個并行相悖的目標無疑更加困難,而在無法并行的情況下,允許房價適當上行是不得不做的選擇,房價上行即意味著行業景氣度再度復蘇。

                    再者,我們試著分析新一屆政府執政后,在外需繼續低迷,內需并未完全蓬勃的情況下,新一屆領導班子將以什么來作為經濟振興的啟動點和過渡面?據我仔細研讀李克強副總理發表在《求是》雜志關于推進城鎮化發展系列文章后的心得,以及這幾年在城鎮策劃投資的實踐過程中,所遇到的地方省級最高領導對城鎮化所給予的高度重視程度來看,城鎮化(主要指三線城市、四線乃至五線城鎮的開發)將成為中國未來五年的經濟增長點,并同時成為實現中國經濟結構轉型的平穩過渡基礎面。而城鎮化雖然意味著中國房地產業最后的春天,但對中國房地產業的全面復蘇所起的支持作用是毋容置疑的。

                    雖然我說中國房地產業全面復蘇已無疑義,而目前多數開發商正在加大新開工力度也逐步印證著這個判斷。但這些新開工項目仍然是原來的存量土地,從土地市場方面觀察,上半年土地供應減少、土地市場冷清是不爭的事實,即使下半年土地市場環比、同比出現改善是大概率事件,開發商拿地仍然變得非常謹慎。

                    因此,我認為目前房地產業的全面復蘇確定無疑,但這個全面復蘇的力度仍然只是“弱復蘇”。如果從更長遠點來進行戰略考量,考慮到中國人口老齡化變局和房產存量的巨大隱性空置,這次房地產業的全面復蘇仍然只是房地產大潮東流的七彩回瀾而已。
                  關鍵詞: / 復蘇 / 房產 / 市場 / 大家 / 
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