5月12日下午，中國房地產業協會會長馮俊做客樂居財經《會長面對面》直播間，就近期房地產市場的熱點進行權威解讀，同時針對消費者購房疑問以及房地產行業從業人員的相關提問等進行了一一解答。

理性購房有三個條件需要考慮

今年以來，多地相繼出臺樓市支持政策滿足購房者的合理住房需求，與此同時，部分房企因資金壓力導致暴雷問題頻現，這也引發了購房者的疑惑。面對“當前是不是一個好的買房時機”這一問題，馮俊表示，作為一個理性的消費者，在購買一個商品的時候，有三個條件需要考慮。一是，自己是不是需要；二是，是否在自己的支付能力范圍內；三是，對于短期內的價格波動，能不能承受住心理壓力。

馮俊指出，不動產價格的波動是一個正�，F象。從國內外經驗來看，除了極少數人口凈流出量比較大的城市，即萎縮性城市外，長遠來說，房地產的價格都是上漲的。但是長遠的上漲并不排除短期的波動，而消費者也比較關注短期的價格波動，不過，短期的市場波動是很難“踩”在價格最低點上的。如果買房是要切實解決住房問題，那么就建議從以上三點進行考慮。

在馮俊看來，目前各個城市的房價大體上平均跌了將近20%的水平，繼續下跌的空間不是太大。一方面，成本的剛性使得房價很難有一個再下跌的空間；另一方面，目前市場整體已經逐漸走出了低迷的情況，特別是最近一段時間政策的密集出臺，使得部分房企的流動性風險在不長的時間里得到了很大的緩解。這些綜合效應會使得房地產市場需求不足、需求低迷等情況有很大的改善。在這兩個因素基礎上，如果是自住的話，當前應該是一個買房的好時機。

開發商拿地要結合自身生產及土儲情況

近期多數城市土拍市場仍延續低溫態勢，部分開發商在直播間中坦言，不知道當前該不該拿地。

對此，馮俊表示，近幾個月土拍市場熱度的恢復還是比較快的，企業要不要拿地，跟自身生產能力、土地儲備有直接的關系。如果說現在土地儲備幾乎都沒了，那么可持續發展的能力就沒了，企業就一定要拿地。

同時，馮俊指出，近幾個月各地土拍的整體溢價率在逐漸縮小，好多地塊基本都是底價出讓，現在從土地價值和價格來說，應該是處于比較穩定的情況。

未來從業者要以全新的知識和能力迎接挑戰

近年來，房地產市場下行壓力增加，不少企業也在逐漸縮減經營規模，許多房地產行業的從業人員更是感到迷茫，不知道未來市場發展如何。

針對目前行業從業人員的困惑，馮俊認為，未來在相當長的時間里，老百姓對住房的需求還會相當大。第一，未來在城鎮化進程當中，農業人口向城里轉移，城鎮之間的人口遷徙，都會引起住房需求，在城鎮化過程當中至少還會維持二三十年的時間。第二，中央定下了第二個“一百年”，可支配收入每年增長6%的目標，相信未來全國人民的收入也一定會繼續增長，而隨著收入的變化，生活水平的提高，老百姓對于住房品質的要求也在不斷提升。

與此同時，馮俊還特別指出，近年來房地產行業的技術進步是各個領域最慢的。那么，房地產行業的從業者面臨一個很重要的任務，就是要不斷充電，在行業競爭中要以質量和服務來取勝，在新的發展階段，以全新的知識、全新的能力去迎接新的挑戰。

此外，在本次做客直播間的過程中，馮俊還就保障性住房申請、房屋適老化設計、房屋交易注意事項等民生問題進行了全面、詳細的解答。

附：中國房地產業協會馮俊會長在線解答房地產熱點問題實錄

問：今年不少城市都發布了限購、限貸的松綁政策，您覺得會有更多城市再出松綁政策嗎？比如大家都非常關注的北上廣深。政策松綁了，房價是不是又得漲？

馮會長：其實房地產市場宏觀政策的變動，談不上是松綁，因為在每一個階段的發展過程中，主要矛盾不一樣，矛盾的主要方面不一樣，所以采取的政策措施、調控對象也不一樣，這是非常正常的情況。原來也沒有說一定要給綁上，現在也不是說一定要給松了，這是兩個不同的范疇。中央對房地產調控確定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原則，支持地方根據當地的實際情況來調整政策。

北上廣深的問題要根據實際情況來考慮，它有一個著力點，是把潛在的住房消費需求激發出來，同時又像政治局會上所說，要防止系統性風險。

總體上，北上廣深在供應不足的情況下，房價反彈的壓力還會存在，當然目前不一定馬上出現反彈。在這種壓力存在的情況下，政府政策的著力點是鼓勵正當的住房消費需求，或者房子是用來住的，滿足多樣性的住房需求，而不是鼓勵投資炒房的方向。

實際上，這幾個月北上廣深的房地產銷售低迷跟整體經濟下行的壓力有關。在經濟下行壓力下，大家都覺得收入增長是不是沒有可靠度了。收入增長可靠度如果得到懷疑，消費的欲望就會減弱。